– Marzo 2017 –
Por Marco Gutiérrez
La percepción del mercado inmobiliario local es que en los primeros meses de 2017, las ventas de viviendas nuevas han caído producto del bajo crecimiento de la economía y también por condiciones de financiamiento más restrictivas. Esto llevó a que la actividad de la construcción, reflejada en el índice Imacon del rubro, retrocediera 5,9% en enero pasado, el peor desempeño desde 2009.
Pese a este escenario, los precios medidos en UF por metro cuadrado de las viviendas nuevas de la Región Metropolitana partieron 2017 con incrementos, principalmente debido al encarecimiento de los proyectos por la escasez de terrenos y condiciones de constructibilidad más restrictivas en ciertas comunas.
Según un informe de Toctoc.com, multiplataforma inmobiliaria ligada a la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el valor promedio del metro cuadrado en departamentos en la RM llegó a 57 UF en enero de este ejercicio, superando las 54 UF de diciembre de 2016. En casas, en tanto, el valor se situó en 45 UF por m {+2} en el primer mes de 2017, mientras que a fines del año pasado estaba en una media de 43 UF por m {+2} .
Los avances de los precios promedio en la RM no solo se constatan al revisar la variación de un mes respecto del anterior, sino también al analizar la evolución de los trimestres noviembre-enero de los últimos cinco periodos. Tanto en departamentos como en casas, los valores exhiben alzas de 33,3% entre 2012 y 2017.
EL FACTOR SUELO
El product manager inmobiliario de Toctoc.com Ariel Rogazy comentó que el aumento de precios en Santiago se explica por factores macroeconómicos y urbanos que se han potenciado en los últimos siete años. Detalló que ha existido un fuerte crecimiento de la demanda por parte de jóvenes profesionales con mejor acceso al crédito y de familias consolidadas que han mejorado sus ingresos en la última década.
«Si bien el aumento de la demanda eleva los precios, estos se ven presionados al alza por el aumento de los costos de construcción. Entre 2011 y el 2014, los costos de mano de obra subieron, lo que es una buena noticia porque los maestros y obreros están mejor remunerados», destacó Rogazy. Sin embargo, advirtió que «el principal factor del alza de los precios ha sido y seguirá siendo la escasez de suelo disponible para densificar, lo que eleva el costo del terreno y de los proyectos. Hoy ya no es raro encontrar iniciativas que gastan más del 27% de las ventas totales en el suelo».
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, también señaló que el costo de la tierra es el ítem que más ha subido dentro de la estructura de costos de los proyectos. A esto se añaden nuevas condiciones de constructibilidad, más estrictas, en algunas comunas, lo que también está impactando en los valores.
Domínguez sostuvo que los consumidores igualmente hoy pueden acceder a viviendas más caras debido a las bajas tasas de interés que repercuten en dividendos que pueden ser costeados por las personas. Añadió que los costos de construcción ligados a precios de los materiales y mano de obra se han mantenido estables en los últimos años, por lo que su efecto en los valores de venta a público es menor que la falta de suelo.
Para Ariel Rogazy, la presión al alza en los valores de las viviendas se ve con mayor fuerza en las zonas céntricas de la RM, debido a la mayor demanda por estar en áreas mejor ubicadas.
LAS COMUNAS MÁS CARAS
En el caso del segmento de departamentos, en enero el valor promedio más alto se registró en las comunas de Vitacura y Lo Barnechea, con 86 UF el m {+2} respectivamente, lo que representa un incremento cercano a 39% en cinco años en ambos casos. Más atrás se ubican Las Condes y Providencia, empatadas con 84 UF el m {+2} , y con aumentos de 40% y 53% respecto de 2012, respectivamente.
En el mercado de las casas, si bien el precio promedio de enero en la RM fue de 45 UF el m {+2} , en el caso de Lo Barnechea llega a 83 UF, cifra 36% superior a la observada en 2012.
La segunda zona más cara en el segmento de casas es Piedra Roja, en Chicureo (Colina), según Toctoc.com. Los datos señalan que en ese lugar el precio promedio llegó a 64 UF el m {+2} en enero pasado, registrándose un alza de 21% en cinco años.
En el sector afirmaron que el alza de precios es favorable para los inversionistas y propietarios, quienes ven como mejora la plusvalía de sus activos.
Fuente: Economía y Negocios de El Mercurio
