El impacto de la reforma tributaria
Hasta el año 2016, si una persona vendía su casa o un bien raíz de su propiedad no pagaba impuesto a la renta alguno, a menos que se dedicara al negocio de comprar y vender bienes raíces, o que le aplicara alguna de las presunciones de habitualidad que contiene el actual artículo 18 de la Ley de Impuesto a la Renta.
A contar del año 2017, hay que hacer las siguientes distinciones antes de definir los impuestos aplicables:
a) Si el bien fue adquirido antes del año 2004 se aplica la norma actual, por lo cual la venta no pagará impuestos a la renta, a menos que sea habitual en estas operaciones o se venda antes del año de su adquisición.
b) Para los bienes adquiridos a contar del año 2004 se establecerá una cuota exenta de 8.000 unidades de fomento por toda la vida del contribuyente, que libera las utilidades en venta de los bienes raíces, sin establecer un máximo de unidades. A modo de ejemplo, si en el año 2017 una persona vende un bien raíz adquirido en el año 2004 con una utilidad de 6.000 UF, no pagará impuesto sobre esa utilidad y todavía le quedan disponibles 2.000 UF libres de impuesto para futuras ventas.
c) Dependiendo del caso, existirán tres alternativas para la rebaja del costo en el cálculo de la utilidad:
i) La primera de ellas es el costo propiamente tal, el cual corresponde al monto invertido en su adquisición más las mejoras.
ii) El avalúo fiscal al 1 de enero de 2017
iii) El importe de una tasación fiscal a la fecha de la publicación de la Reforma Tributaria, esto es 29 de septiembre de 2014.
El SII dictará las instrucciones en cuanto a las formalidades y plazos que se deben aplicar para proceder con la referida tasación y poder acreditarla cuando corresponda. La tasación convendrá realizarla en los casos de bienes que tienen una plusvalía que justifique su realización.
Cuando la utilidad exceda las 8.000 UF se deberá pagar el impuesto solo sobre la parte que excede, escogiendo alguna de las dos modalidades que ofrece la ley: Un impuesto único con tasa del 10%, o alternativamente reliquidar el impuesto global complementario durante los años que se fue dueño del bien, pero con un máximo de diez años.
Cambios en el IVA
También son importantes las modificaciones en el IVA que afectan a la adquisición y venta de viviendas, entre las cuales podemos mencionar las siguientes:
a) A contar del año 2016 la venta habitual de bienes raíces, salvo los terrenos, quedan afectos con IVA. Esta norma se aplica en principio a quienes se dediquen al negocio de vender inmuebles. Sin embargo, se debe tener presente que las modificaciones incluyen una presunción de habitualidad en los casos que la venta se realice antes del año de haber adquirido o terminado de construir un inmueble.
b) Se restringe el uso del crédito especial del 65% contenido en D.L. N°910 en la construcción de viviendas habitacionales que actualmente aplica a viviendas de un monto máximo de 4.500 unidades de fomento, en la siguiente forma:
i) 4.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2015.
ii) 3.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2016.
iii) 2.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2017.
c) Se crea una exención del IVA en la venta de viviendas, ya sea a través de contratos de compraventa o del sistema leasing con opción de compra, que sean financiados en todo o en parte con subsidios otorgados por Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
El alza al doble en las tasas del impuesto de timbres y estampillas no se aplicará en el caso de créditos hipotecarios destinados a la adquisición de viviendas DFL N°2. En otras palabras, se mantiene en esos casos la tasa de un 0,2% que los afecta.
Actualización: Simplificación de la Reforma Tributaria
No afectación con IVA a los contratos de leasing de inmueble no amoblados celebrados antes del 1 de enero de 2016
Estarán totalmente liberadas de IVA tanto las cuotas de arriendo como las transferencias de inmuebles no amoblados, pagadas con motivo de contratos de leasing celebrados con anterioridad al 1 de enero de 2016.
Asimismo, se precisa que los leasing sobre inmuebles estarán gravados cuando sean realizados por un vendedor, estableciéndose una presunción de habitualidad.
Crédito especial del IVA en ventas de viviendas con subsidios
Se amplía el derecho al crédito especial del artículo 21 del Decreto Ley N° 910, a viviendas financiadas con subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en aquellos casos que el subsidio se otorgue a viviendas de hasta 2.200 UF.
Las empresas constructoras que vendan viviendas con subsidio, y por tanto estén exentas de IVA, podrán utilizar el beneficio que establece el mencionado Decreto Ley N° 910.
Promesas de venta de inmuebles
A contar del 1 de enero de 2016 las promesas de venta de inmuebles ya no serán hechos gravados con IVA. De esta forma, los pagos que se realicen al suscribir las promesas no estarán afectos con IVA, por lo que todo el impuesto que eventualmente corresponda aplicar en una venta de inmueble, se devengará al momento de suscribirse el contrato de compraventa.
Ampliación del plazo de exención para la venta de inmuebles con permiso de edificación hasta 2017
La exención de IVA para la venta de inmuebles con permisos de edificación anterior al 1 de enero de 2016 se extiende a proyectos que, teniendo dicho permiso a esa fecha, se encuentren terminados en el año 2016 y cuyas solicitudes de recepción de obra definitiva se haya ingresado a la Dirección de Obras Municipales, sin que sea relevante la fecha en que se vendan los inmuebles.
Tratamiento del IVA en ventas forzadas y eliminación de presunción
La Ley declara exentas de IVA todas las ventas forzadas, como las que se realizan previo decreto judicial que las autorice, en procedimientos de cobro de la Tesorería General de la República, o de bancos y otras entidades financieras. En los casos que el acreedor se haya adjudicado un bien en tales procedimientos y tenga la obligación legal de enajenarlo dentro de un plazo, en esta segunda venta tampoco se considerará vendedor habitual.
Además, se elimina la presunción de habitualidad en el caso de venta de edificios por pisos o departamentos, con el objeto de otorgar mayor certeza a los contribuyentes, considerando también que esa hipótesis ya se encuentra cubierta por la definición general de “venta” y “vendedor”.
Exención de IVA a contratos de leasing sobre inmuebles con subsidio
Al igual que las ventas de viviendas con subsidio, los contratos de leasing de inmuebles financiados con subsidios estarán exentos de IVA.
Deducción de intereses y costo del terreno de la base imponible del IVA en el leasing
Se podrá rebajar, de la base imponible del impuesto que grava las cuotas de leasing de inmuebles, el componente correspondiente a intereses.
Fuente: Delloitte Chile – Ximena Niño
